Площади участков и коэффициенты застройки

Какие площади земельных участков выделять в населенных пунктах и какая часть площади участка может быть застроена строго нормируется. Есть рекомендации для этих норм на уровне федеральных сводов правил, но окончательное решение принимают на местах.

Для московской области коэффициент застройки равен 40%, что в два раза больше, чем рекомендуется на федеральном уровне в своде правил "Градостроительство. Застройка городских и земельных поселений." Эта цифра приведена в документе www.referent.ru/3/75129 п 3.10.

Администрация сельских поселений может корректировать эту цифры, но как сказано в нормах московской области - не в худшую сторону. Правда какая сторона здесь худшая я не уверен. Тем не менее нормы области - уже ориентир лучший, чем нормы федеральные.

Сначала я прочитал свод правил и было уже испугался, что на 6 сотках совсем не развернешься. В соответствии с этим сводом правил можно застроить 6 * 20% = 1.2 сотки, то есть построить только дом. Причем дом такой площади может быть только в два этажа, так как коэффициент плотности застройки по своду правил равен 40%. В этом случае все мои рассуждения куда засунуть гараж - в цоколь или отдельно сводятся к ответу никуда, так как некуда.

Коэффициент застройки земельного участка определяет отношение площади участка, застроенной жилыми домами, к площади всего участка. Площадь застройки определяется по внешним габаритам зданий на уровне цоколя, с учетом всех нежилых пристроек и навесов. В московской области он равен 40%, а по стране рекомендуется только 20%.

Коэффициент плотности застройки характеризует возможный объем зданий и равен отношению суммы площадей всех надземных и цокольных этажей ( цокольные учитываются только при высоте потолка выше 2 м над уровнем земли), посчитанных по внешним габаритам здания, к площади участка. В московской области этот коэффициент нормируется косвенным образом. В нормах сказано, что этажность домов не должна превышать 3 этажей. Что означает 120% для этого коэффициента ( 3 * коэффициент застройки в 40%). В общих нормах для коэффициента плотности застройки рекомендуется лишь значение 40%.

В нормах московской области также определены рекомендации для размеров участков, которые муниципальные власти могут выделять в населенных пунктах. См таблицу 3 в документе по той же ссылке. Рекомендуемые размеры участков зависят от численности населения и зоны участка. Из таблицы мы видим, что часто рекомендуемые размеры участков в поселениях московской области - это как раз 6 соток или (о ужас!) даже меньше.

Федеральный свод правил дает рекомендации по застройке, предполагаэщие более высокий уровень жизни. В Московской области все теснее и меньше и это не удивительно. Тем не менее, уже хорошо то, что 6 соток позволяют в московской области построить не только дом.

Этажи дома, термины и мифы

СНиП "Жилые здания" четко определяет термины цокольного, мансардного этажей, методы подсчета этажности дома, а также площади мансардного этажа. Это заставило меня скорректировать некоторые ранее используемые термины и развеять имевщиеся мифы.

Например, ранее я использовал термин цокольный этаж не правильно.Цокольным называется этаж уровень пола которого находится ниже уровня земли, но не ниже половины высоты от пола до потолка. Я же пока не хочу заглублять уровень пола, чтобы не заниматься гидроизоляцией стен. Правильнее было бы такой этаж нулевым, хотя такого термина в российских СНиП я пока не видел.

Мансардным называется этаж, расположенный в чердачном пространстве, стены которого полностью или частично образованы скатами крыши, при условии, что линия пересечения ската крыши с фасадом здания находится не выше 1.5 метров от уровня пола мансардного этажа. В противном случае этаж считается полноценным. Поэтому, если окажется важным, чтобы этаж считался мансардным, с высотой стены важно будет не переборщить, а то придется подымать уровень пола :)

Ранее я слышал, что мансардный этаж выгоден в плане уплаты налогов, так как его площадь считается с понижающими коэфициентами. Как оказалось, это относится только к площади помещения мансардного этажа, где растояние до потолка ниже 1.5 метра (при наклоне 30 градусов) или 1.1 метра (при наклоне 45 градусов). Только такая площадь засчитывается с понижающими коэфициентами. Так что мансардный этаж с внутренней высотой стены 1.6 метра ничем не выгоднее в плане налогов полноценного второго этажа.

Для трехэтажного дома требования значительно строже. Поэтому важно знать как считается этажность дома.Если высота пола первого этажа находится на уровне выше 2 метров от уровня земли, то этаж под ним добавляется в этажность дома. Если же уровен пола первого этажа находится ниже 2 метров, то наличие подземного/цокольного/нулевого этажа никак не влияет на официальную этажность дома. Надо будет еще уточнить засчитывается ли мансардный этаж в этажность дома.

Люблю читать нормативные документы

По жизни люблю читать нормативные документы: законы, стандарты, правила и т.п. Воспринимаю их как кладезь знаний. И вот сделал следующий шаг - накачал и начал читать российские СНиПы (строительные нормы и правила).

Начал со СНиП "Одноквартирные дома", который определяет высокоуровневые требования к дому и делает ссылки на десяток других СНиПов по теплоизоляции, пожаробезопасности, звукоизоляции, микроклимату в помещениях, естественному освещению, несущим нагрузкам и т.д. Список основных СНиПов, относящихся к строительству своего дома, я еще выложу.

Многие вещи, которые мне было интересно читать в книгах Косо, изначально специфицируются именно в СНиПах. Так что я наконец обратился к первоисточнику. И устроены СНиПы так как мне нравится - четко по темам, структурированно и фундаментально.

Первый раз нормативные документы в виде российских кодексов и законов я для себя открыл в 2005 году. Тогда я купил и перечитал их целую пачку, толщиной сантиметров двадцать. Я тогда понял, что это документы как правила дорожного движения содержат очень конкретную информацию что и как нужно делать.
С тех пор привожу пример из одного кодекса, чтобы показать детальность прописанных правил: убил медведя - иди и заплати столько-то рублей. От полученных новых знаний тогда возникло ошущение, что до этого я был безоружным, а теперь вооружен. Даже показалось, что я теперь знаю как этот мир устроен :)

Интересно, что в то время я не прочитал земельный и градостроительный кодексы, которые в первую очередь касаются покупки участка и планирования строительства дома. Уже сделал это за последний месяц. И еще напишу, что полезного из них узнал.

Свою любовь к техническим стандартам заметил уже давно, еще раньше чем читал законы, и перечитал их уже немало. На текущей работе последние несколько лет тоже плотно работаю с разными ГОСТ-ами, российскими и международными отраслевыми стандартами ISO, IEEE. Стандарты это ведь тоже законы, только в технической области.

Для некоторых людей стандарты и законы звучат как нечто, ограничивающее свободу. Для меня же - это кладезь знаний. Часто эти знания получались в результате катастроф и омыты кровью, как это имеет место в нормативных документах для авиации.

Примерно с таким же интересом читал библию. И воспринимаю ее как свод законов и правил, которые люди выбирают для себя.

Меня часто поражало как структурировано, целостно и просто написаны многте технические стандарты. Так что читая нормативные документы, я одновременно учусь тому, как их писать.

Назначение гаража в доме

Раздумывая над цоколем и размещением в нем гаража задумался для чего собственно нужен гараж. И не достаточно ли для машины просто навеса во дворе? Ведь заезжать в гараж каждый раз может быть просто лениво. В нескольких домах я видел, что гараж по прямому назначению не используется.

Не хотелось бы строить гараж, вкладывая в него деньги, и потом его не использовать. Особенно это касается расположения гаража в цоколе дома, так как строительство цоколя сильно увеличивает начальные вложения.

У моих родителей кроме прямого назначения гараж также используется для хранения разных вещей, которому нет места в кварире: старой одежды, пустых банок и т.п. Гараж используется для хранения садового, спортивного и рыбацкого инвентаря: лопат, тележек, велосипеда, лыж, байдарки, лодки, строительных материалов (досок и т.п.). Ну и конечно в гараже хранятся различные автоаксессуары: багажник для машины, сменная резина. Раньше у нас в гараже также стояли малая техника: прицеп для машины, мотоблок, старый мотоцикл.

Также гараж использовался в качестве мастерской, в которой есть верстак, ящики и полки с инструментами, станки по дереву, сварочный аппарат. Для обустройства мастерской некоторые гаражники отделяют в гараже отдельное мини-помещение и делают его отопление.

В своем доме имеет смыл ограничить функции гаража его прямым назначением. Для всех остальных функций имело бы смысл использовать другие помещения, которые могут быть более специализированными и оборудованы по своему. Эти помещения могут распологаться в цоколе, либо в отдельных постройках. Для экономии места на участке цоколь предпочтительней.

Непосредственно для стоянки машины гараж вроде как нужен в периоды отсутствия в доме. В остальное время в принципе достаточно и навеса. Хотя один из плюсов гаража в том, что он позволяет спрятать машины с глаз долой. Этого же можно добиться, посадив зеленую ограду вокруг крытой стоянки. Гараж наверное нужен для стоянки прицепа для машины, мотоциклов-мопедов, мотоблока, велосипедов, то есть "мелкой" техники, которая особенно легко может уйти с участка.

На период строительства гараж мне кажется очень полезным. В нем мог бы храниться прицеп для машины, строительные инструменты и материалы.

Варианты размещения гаража

Просматриваются 4 варианта размещения гаража на участке:
* отдельно от дома с въездом с дороги;
* отдельно от дома с въездом со двора;
* пристроенный к дому с въездом со двора;
* в цоколе дома с въездом со двора.

В варианте с въездом с дороги должно быть предусмотрено место для стоянки машины между дорогой и гаражом. Это расстояние должно быть не меньше длины машины. При отсутствии места между дорогой и границей участка, его можно обеспечить, углубив гараж на необходимое расстояние внутрь участка.

Мне кажется, что часто отдельно стоящий гараж возможно расположить непосредственно на границе участка, не делая обязательных отступов от дороги и соседнего участка. Непосредственно на границе также может быть расположен соседский гараж.

При размещении гаража в цоколе или пристройке дома к нему необходимо обеспечить подъезд от границы участка. Дом не поставишь прямо на границе, ближней к дороге участка, как это можно сделать с отдельно стоящим гаражем. Перед гаражем в цоколе или пристройке получается место до границы участка, которое используется для подъезда, С одной стороны это съедает дополнительное место на участке и выигрыш от размещения гаража в цоколе становится не столь очевидным. С другой стороны это место можно использовать для стоянки, в том числе для машин гостей. Над этой стоянкой можно сделать навес.

Если дом расположен у дальней границы участка, к гаражу придется ехать через участок. При небольшом участке такое размещение в принципе возможно. Но для этого лучше, если участок будет вытянут вдоль дороги. При глубине участка в 20 метров, габаритах дома 10 м, отступе от дальней границы 3 м, на подъезд к воротам гаража остается 7 метров. Это расстояние для стоянки двух машин.

Фундамент по технологии ТИСЭ

Фундамент по технологии ТИСЭ - это стобчато-ленточный фундамент, у которого снизу столбов сделано расширение. Расширение снизу не позволяет выдавить фундамент из земли силами поверхностного трения в процессе ее замерзания. Ленту фундамента делают на высоте 10-15 см над землей, что оставляет место для зимнего расширения земли. Этот эффект имеет место из-за расширения воды при замерзании, что может приводить к подъему поверхности земли на 10-15 сантиметров зимой. Количество столбов фундамента расчитывается из планируемого веса здания.

Выбор конкретного вида фундамента нужно будет делать только после покупки участка, так как он зависит от типа почвы и наклона участка, а также глубины грунтовых вод. При определенных условиях бывает достаточно сделать мелкозаглубленный ленточный фундамент. Иногда лучше сделать фундамент в виде плиты. А также может быть стоит рассмотреть и вворачивающиеся сваи, вместо столбов ТИСЭ. До покупки участка нужно разобраться когда применимы те или иные виды фундаментов и как трудоемко и дорогостояще их строительство. Это может повлиять и на выбор участка.

Фундамент по технологии ТИСЭ является достаточно универсальным и подходит для многих случаев. Он позволяет избежать большого количества землянных работ и минимизировать расход бетона по сравнению с глубокими ленточными фундаментами. Его можно заливать вручную, растягивая этот процесс во времени. Ниже я перечислю основные шаги строительства такого фундамента.

Для заливки столбов в земле бурятся скважины с расширением снизу в виде полусферы (купол вверх). Скважины бурятся на глубину промерзания. Официально в нашей местности глубина промерзания составляет 1.4 метра. Скважины делаются несколко глубже - на 1.6-1.8 метра. Расширения скважин делают специальным буром ТИСЭ или его усовершенствованными версиями. В скважины устанавливается опалубка из рубероида. Рубероид делают приподнятым над основанием скважины на радиус купола. К рубероиду снизу прикрепляют большой полиэтеленовый пакет (для уширения) для заливки в расширение. В скважины устанавливают арматуру и они заливаются бетоном. В процессе заливки бетона обязательно протыкивают его арматурой, чтобы устранить пузырьки воздуха, образующиеся при заливке.

Для организации опалубки на высоте 15 см от земли делают подушку из песка. Сверху на подушке делают опалубку для ростверка (ленты). Внутри опалубки вяжут арматуру, устанавливают трубы для продухов. После чего заливают опалубку бетоном, протыкивая арматурой или специальной вибромашиной в процессе заливки. Бетон закрывают сверху, чтобы обеспечить постепенное высыхание и избежать растрескивания.
После высыхания бетона подушку из песка снизу удаляют.

Плюсы высокого цокольного этажа

Все время возвращаюсь мыслями к необходимости строительства высокого цокольного этажа. Что называется и хочется и колется. В случае небольшого участка цокольный этаж мог бы помочь сэкономить дополнительное место на участке за счет исключения дополнительных строений и уменьшения площади основания дома в результате переноса хозяйственный помещений с первого этажа. Однако его строительство повышает начальные затраты.

Цокольным этажом я называю этаж с полом на уровне земли, с невысоким потолком, каменными стенами, с черновым выходом на участок, с лестницей с первого этажа, минимальными узкими окнами. Скорее всего отопливаемым только в режиме поддержания. Заглублять уровень пола не хочется, чтобы не заниматься серьезной гидроизоляцией. Конечно нужна лестница с первого этажа.

За счет цокольного этажа можно было бы освободить место на участке, разместив на нем
* гараж или даже два
* мастерскую
* летнюю (грязную) кухня
* сауну + мини туалет

На цокольный этаж можно было бы перенести с первого этажа
* котельную
* постирочную
* кладовую для продуктов
* кладовую для хранения снаряжения
* прихожую для грязной рабочей одежды

Благодаря высокому цокольному этажу можно сделать высокую террасу на уровне первого этажа (2.40) или тот же зимний сад. Под террасой можно было бы хранить и сушить доски, хранить садовые инструменты, организовать дровянник с выходом из цоколя.

Подняв уровень первого этажа мы получаем, что его окна не упираются в забор участка, при этом открывается гораздо более просторный и лучший вид. Находясь на высоком первом этаже возникает ошущение большей безопасности - с уровня земли уже не заглянешь в окна.

Освободившееся место на участке можно использовать для разных посадок. Даже если сэкономленное на участке место составит 1 сотку, ее стоимость (250-300 т.р.) может частично окупить строительство высокого цокольного этажа.